직거래 시 계약금을 지급할 때 주의해야 할 법적 분쟁은

1. 실소유자 확인 미흡으로 인한 사기 위험

• 문제점: 허위 소유자 또는 대리인 사칭자가 계약금을 받고 사라지는 사례가 빈번합니다

• 해결책:

  • 등기부등본을 발급받아 소유자 명의와 신분증을 반드시 대조하세요

  • 대리인 거래 시 위임장과 인감증명서를 추가로 확인하고, 계약금은 소유자 명의 계좌로만 이체합니다

2. 계약서 미작성 또는 불명확한 조항

• 문제점: 구두 계약이나 불완전한 계약서로 인해 분쟁 발생 시 법적 보호를 받기 어렵습니다

• 해결책:

  • 표준 매매계약서를 사용하고, 특약사항을 명확히 기재합니다. 예를 들어, "잔금일까지 근저당 말소되지 않을 경우 계약 무효 및 계약금 전액 환불"을 명시해야 합니다

  • 계약서에는 매물 주소, 금액, 지급 일정, 하자보수 조건 등을 반드시 포함시킵니다

3. 잔금 지급과 등기이전 미동시 진행

• 문제점: 잔금 지급 후 등기이전이 지연되거나 거부될 경우, 매수인이 금전적 피해를 입을 수 있습니다

• 해결책:

  • 잔금 지급과 등기이전 절차를 동시에 진행해야 합니다

  • 중도금·잔금도 소유자 계좌로 직접 이체하고, 입금 내역을 증빙 자료로 보관합니다

4. 계약금 반환 분쟁

• 문제점: 계약 파기 시 계약금 반환을 거부하거나, 계약금의 법적 효력(해약금 vs. 위약금)을 놓고 분쟁이 발생합니다

• 해결책:

  • 계약서에 **계약금의 성격(해약금 또는 위약금)**을 명시하고, 해제 시 반환 조건을 구체적으로 작성합니다

  • 예시: "매도인이 계약을 파기할 경우 계약금 2배 반환" 등

5. 부동산 권리관계 확인 소홀

• 문제점: 근저당, 가압류, 경매 개시 등 권리 제한 사항을 미확인한 채 계약금을 지급하면, 이후 소유권 이전이 불가능해집니다

• 해결책:

  • 계약 전 등기부등본, 건축물대장 등을 확인해 권리관계를 철저히 검증해야 합니다

  • 관리비 체납, 세금 미납 등도 추가 점검합니다

6. 과다 계약금 요구 및 중도금 선지급 문제

• 문제점: 계약금을 매매가의 20% 이상 요구하거나, 중도금을 조기 지급하도록 유도해 사기 위험이 있습니다

• 해결책:

  • 계약금은 통상 매매가의 10% 이내로 협의하고, 중도금·잔금은 계약 단계별로 단계적으로 지급합니다

  • 에스크로 서비스를 활용해 자금을 안전하게 보호할 수 있습니다

요약:

직거래 계약금 분쟁을 예방하려면 실소유자 검증 → 명확한 계약서 작성 → 등기부등본 확인 → 잔금/등기 동시 진행의 단계를 철저히 지켜야 합니다. 계약서에는 반드시 특약사항을 명시하고, 전문가(변호사, 공인중개사)의 도움을 받는 것이 안전합니다